Pulih di 2022, Properti Hadapi Tantangan Tahun Depan

Sektor properti menunjukkan ketahannya untuk bisa melewati krisis. Pulih pada 2022, sektor properti sukses bertahan melewati masa krisis di 2020 dan 2021. Namun memasuki 2023, kondisi menantang kembali menghantui sektor properti. 

Country Manager Rumah.com Marine Novita menjelaskan bahwa seiring dengan pulihnya perekonomian pasca pandemi dan didukung oleh mobilitas masyarakat yang sudah kembali normal, maka tren pembelian properti kembali dilirik oleh para pembelinya baik konsumen akhir maupun investor. 

"Namun demikian, situasi pasar properti pada tahun 2023 akan kembali menghadapi tantangan. Ancaman resesi dan kenaikan suku bunga global akan membuat penjual dan penyedia suplai hunian berhati-hati dalam membuat keputusan,” jelas Marine dalam   Indonesia Property Market Outlook & Real Estate Trend 2023 di Jakarta,Kamis (15/12)

Penguatan Dollar Amerika Serikat diperkirakan masih akan berlangsung lama, karena kondisi makroekonomi masih dalam ketidakpastian akibat perang Rusia-Ukraina serta kenaikan suku bunga federal Amerika Serikat. Dollar Amerika Serikat menguat tidak hanya terhadap Rupiah melainkan juga mata uang lainnya namun Rupiah jadi salah satu mata uang yang paling kuat bertahan dengan pelemahan yang relatif sedikit.

Salah satu kunci kuatnya Rupiah adalah posisi Indonesia sebagai produsen komoditas khususnya terkait energi seperti batubara, gas, dan minyak nabati. Masalahnya, komoditas energi ini juga diperlukan dalam produksi bahan-bahan konstruksi bangunan seperti besi dan semen. Karena itu, para pengembang properti sudah mulai melaporkan dan mengeluhkan naiknya ongkos produksi yang berimbas pada kenaikan harga properti.

Marine menambahkan bahwa kenaikan harga bahan konstruksi bangunan hanya salah satu faktor dalam kenaikan indeks harga properti. Setidaknya ada dua faktor lain yaitu pertama adalah permintaan terhadap properti juga meningkat selama tiga kuartal terakhir mengiringi pulihnya ekonomi dari pandemi dan selesainya beberapa infrastruktur yang memudahkan akses pemukiman.

Sedangkan faktor kedua pendorong kenaikan indeks harga properti adalah suku bunga perbankan. Kebijakan suku bunga acuan BI-7 Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) di tingkat 3,5 % selama 18 bulan hingga awal semester dua 2022 mendorong perbankan untuk ikut menurunkan suku bunga KPR dan KPA menjadi sekitar 7,7 % secara rata-rata di tahun 2022 sehingga memudahkan mereka yang ingin membeli rumah.

“Dalam data terakhir yang kami himpun, suku bunga KPR per Oktober 2022 secara agregat masih belum mengalami kenaikan, walaupun tren penurunannya kemungkinan tidak akan berlanjut,” ujarnya. 

Suku bunga acuan BI7DRR mulai naik bertahap hingga mencapai 5.25 % di bulan November 2022. Dampak kenaikan suku bunga BI terhadap rata-rata bunga KPR dan KPA sudah mulai terlihat di bulan Oktober 2022 setelah lebih dari satu tahun suku bunga hunian ada dalam tren menurun karena suku bunga acuan BI yang sempat berada di 3.5 % selama 18 bulan berturut-turut. 

Kenaikan suku bunga acuan ini juga tentu membuat pengembang properti sebagai usaha yang padat modal perlu mengantisipasi kenaikan cost of fund sehingga harga jual ke konsumen juga kemungkinan akan terpengaruh. 

Tren Penting di 2023
Marine menjelaskan ancaman resesi memang tidak bisa dipandang sebelah mata. Namun, ada beberapa hal yang bisa menciptakan keyakinan bahwa dampak resesi terhadap Indonesia tidak akan seburuk yang dikhawatirkan dan diperkirakan tidak akan lebih parah jika dibandingkan dengan dampak pandemi selama dua tahun ke belakang.

Semakin dekatnya pemilu 2024 akan membuat tahun 2023 tidak lepas dari memanasnya suhu politik. Namun Marine menjelaskan bahwa sektor properti sebagai kebutuhan primer masyarakat selama ini terbukti sebagai sektor yang tangguh. 

“Melihat histori dari tahun-tahun pemilu sebelumnya, laju penyaluran kredit hunian relatif resilient. Di tahun 2014 dan 2019 misalnya, laju penyaluran kredit hunian masih bisa tumbuh lebih baik dibanding kredit secara keseluruhan.” jelas Marine. 

Bahkan di tengah pandemi mulai 2020 dan juga di 2021, penyaluran kredit hunian masih bisa tumbuh bahkan ketika kredit secara keseluruhan sempat turun. 

“Hunian adalah kebutuhan dasar, di mana sebanyak 12 juta keluarga masih belum memiliki rumah. Dari sisi piramida penduduk pun, sebanyak 88 juta jiwa atau 40 persen dari total jumlah penduduk Indonesia berada pada usia 20-44 tahun. Ini adalah rentang usia yang menjadi target pasar sektor properti hunian. Ini artinya, peluang pada pasar properti masih tetap dinamis dan resilient,” kata Marine.

Tren harga properti menunjukkan kenaikan secara merata di kawasan Jabodetabek, demikian pula halnya dengan permintaan. Sama seperti tahun-tahun sebelumnya, tren positif di kawasan ini ditopang oleh perkembangan infrastruktur, baik transportasi umum maupun fasilitas umum.  (RO/E-1)