Transportasi Mahal Hambat Daya Beli Meski PPN DTP Diperpanjang

INSENTIF fiskal pemerintah seperti PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) dan potongan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dinilai masih belum mampu menggerakkan penjualan rumah secara signifikan. Dampaknya terutama terasa di kawasan penyangga Jakarta, di mana minat beli tetap tertahan meski berbagai stimulus telah diberikan.

CEO Leads Property Indonesia, Hendra Hartono menyampaikan, pelaku industri menilai faktor terpenting yang menentukan keputusan pembelian properti justru terletak pada infrastruktur transportasi dan biaya mobilitas sehari-hari.

Baca juga : OJK: Perpanjangan Insentif PPN DTP 100 Persen Dorong KPR Kian Bergairah

Menurut dia, stimulus fiskal yang digelontorkan pemerintah tidak bisa dimutlakkan. menjadi pendorong utama penjualan. 

“PPN DTP itu nggak bisa dimutlakkan bahwa pasti menjamin meningkatkan daya beli dan penjualan rumah yang cepat,” ujarnya, dalam Media Briefing Jakarta Property Market Outlook 2026 di Jakarta.

Menurut Hendra, persoalan terbesar yang membuat masyarakat menunda pembelian rumah bukan pada harga rumah atau pajaknya. Tetapi biaya perjalanan menuju pusat aktivitas. Sebab faktanya, konsumsi harian mobilitas dinilai jauh lebih membebani.

Baca juga : Usulan Penghapusan Komponen Pajak Berpotensi Turunkan Harga Rumah hingga 21 Persen

“Orang beli rumah, problemnya biaya transportasi, mobil, tol, parkir, supir, bensin, asuransi, BPKB. Cukup nggak? Bukan cuma beli rumahnya,” jelas Hendra.

Ia menekankan bahwa pemotongan atau pembebasan pajak tidak akan berpengaruh signifikan jika biaya mobilitas masih sangat tinggi. 

“Dikurangi berapapun (diskon pajak), enggak bisa. Pemerintah harus mengurangi biaya yang di luar biaya rumah itu sendiri," kata dia.

Indikator lemahnya daya beli juga terlihat dari penurunan penjualan kendaraan. 

“Kendaraan turun. Jadi penjualan kendaraan turun, apalagi beli rumah,” katanya, mengaitkan pelemahan konsumsi ke sektor properti.

MRT dan Kereta Disebut Game Changer 

Menurut Hendra, pembangunan MRT, jalur kereta baru, dan konektivitas transportasi lintas kota akan menjadi faktor penentu masa depan permintaan hunian di Jabodetabek.

“Coba aja dibangun MRT langsung ke Cimanggis atau Cibubur, atau akses cepat ke bandara dan CBD. Pasti demand-nya berubah lagi,” ungkap Hendra.

Ia menambahkan bahwa masyarakat saat ini siap tinggal lebih jauh dari Jakarta asalkan waktu tempuh dapat dipangkas secara signifikan. 

“Kalau dari Cimanggis bisa ke Jakarta 60 menit, dia mau bawa mobil lagi? Infrastruktur adalah hal yang paling penting,” tegasnya.

​​Associate Director PT Leads Property Services Indonesia, Martin Hutapea menyebutkan bahwa kawasan yang dilalui MRT dalam radius 10 menit berjalan kaki akan otomatis menjadi kantong pertumbuhan permintaan hunian dan komersial. 

“Semua jalur yang dilewati stasiun MRT harusnya akan menjadi tempat pertumbuhan,” katanya.

Menurut Martin, BPHTB sebesar 5% dinilai sebagai beban besar bagi pembeli rumah. Pelaku industri sepakat bahwa potongan pajak saja tidak mampu meningkatkan penjualan tanpa perbaikan transportasi.

“BPHTB 5% dari harga rumah itu cukup lumayan. Tapi efektivitasnya tetap terbatas kalau biaya transportasi masih tinggi,” ujar Martin. 

Sebelumnya diketahui, Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa mengkonfirmasi bahwa pemerintah memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% untuk pembelian properti hingga 31 Desember 2027.

Dalam paparannya pada konferensi pers APBN KiTa edisi Oktober 2025 lalu, di Purbaya menjelaskan bahwa kebijakan ini semula hanya berlaku sampai akhir 2026. 

“Namun fasilitas tersebut resmi diperpanjang satu tahun lagi, hingga penutupan 2027,” ujarnya, dilansir dari Antara.

Menurut dia, kebijakan ini dapat dimanfaatkan oleh sekitar 40.000 unit properti per tahun, sehingga mampu menjaga aktivitas pasar dan menahan perlambatan daya beli, khususnya di segmen menengah.

Menurut Purbaya, keputusan ini diambil untuk memastikan sektor properti tetap bergerak dinamis mengingat kontribusinya yang besar terhadap perekonomian melalui efek pengganda (multiplier effect). (Z-10)