INDUSTRI properti di Tanah Air yang mengalami kebangkitan pascapandemi sepanjang tahun lalu ditutup dengan siklus stagnasi di akhir tahun. Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Report Q1 2023 yang baru saja dirilis terlihat bahwa pada akhir 2022 industri properti mengalami stagnasi, baik dari sisi indeks harga maupun indeks suplai, serta penurunan permintaan.
"Rumah.com Indonesia Property Market Report Q1 2023 menunjukkan kenaikan tipis sebesar 1% pada indeks harga secara kuartalan di pada kuartal keempat 2022 dan kenaikan sangat tipis sebesar 0,3% secara kuartalan pada indeks suplai. Sementara indeks permintaan pasar secara nasional turun sebesar 40,4% secara kuartalan," jelas Marine Novita, Country Manager Rumah.com, dalam keterangan tertulis, Minggu (26/2). Data Rumah.com Indonesia Property Market Report tersebut memiliki akurasi cukup tinggi untuk mengetahui dinamika di pasar properti di Indonesia. Ini karena hasilnya merupakan analisis DataSense by PropertyGuru for Business dari 700.000 listing properti dari seluruh Indonesia dengan lebih dari 17 juta halaman yang dikunjungi setiap bulan dan diakses oleh lebih dari 5,5 juta pencari properti setiap bulan.
Stagnasi yang terlihat pada indeks harga, suplai, serta tren negatif pada indeks permintaan secara nasional diperkirakan sebagai tren tahunan, di samping penaikan suku bunga dan tidak lepas dari kondisi makroekonomi secara global. Tren tahunan industri properti biasanya di akhir tahun pengeluaran masyarakat lebih banyak pada hal konsumtif seperti merayakan Natal dan Tahun Baru serta liburan bersama keluarga sehingga menjadi penyebab turunnya minat terhadap pasar properti pada kuartal keempat 2022. Meskipun terjadi stagnasi dan penurunan permintaan, sejumlah wilayah di Jabodetabek tetap menunjukkan tren positif pada kuartal keempat itu, seperti kawasan Kabupaten Tangerang dan Bogor. Selain itu tren pencarian properti terhadap hunian di atas Rp1 miliar juga terus meningkat.
Indeks harga properti nasional pada kuartal keempat 2022 hanya naik sebesar 1% secara kuartalan pada kuartal keempat 2022. Secara tahunan trennya masih menunjukkan kenaikan yang moderat sebesar 5,8%. Dari sisi suplai, indeks suplai secara nasional hampir stagnan dengan kenaikan hanya sebesar 0,3% secara kuartalan. Secara tahunan, kenaikan indeks suplai juga terlihat cukup moderat, yakni sebesar 6,8%. Tipisnya kenaikan indeks harga properti dan suplai properti yang dibarengi dengan turunnya indeks permintaan pasar diperkirakan sebagai dampak musiman. Konsumen tampaknya lebih fokus pada pengeluaran konsumtif untuk Natal dan Tahun Baru serta libur akhir tahun.
Dari sisi konsumen, meskipun indeks permintaan mengalami penurunan, permintaan terhadap hunian pada kuartal keempat 2022 masih didominasi oleh permintaan terhadap rumah tapak sebesar 92% dari total pencarian hunian. Pascapandemi tren properti tampaknya mulai kembali pada siklus tahunannya. Sebelum pandemi, kuartal kedua dan kuartal keempat selalu menjadi kuartal yang sepi pada sektor properti karena pada periode ini konsumen lebih fokus pada pengeluaran untuk konsumsi.
Marine menjelaskan bahwa jika pada kuartal kedua konsumen lebih fokus pada belanja Hari Raya Idul Fitri dan kegiatan mudik, konsumen pada kuartal keempat akan lebih fokus pada belanja dan liburan akhir tahun. Tren ini direspons pengembang dengan menunda peluncuran unit baru dan menahan penaikan harga. "Alasan yang memperkuat keyakinan bahwa stagnasi pada kuartal keempat merupakan tren musiman yakni indeks harga dan suplai properti masih tetap menunjukkan kenaikan secara tahunan dan tren pencarian properti untuk harga di atas Rp1 miliar juga terus meningkat. Ini artinya daya beli konsumen masih tetap terjaga," Marine.
Sementara itu, tren penurunan suku bunga KPR yang mulai melambat seiring penaikan suku bunga acuan BI 7 Days Reverse Repo Rate (BI7DRRR) diperkirakan semakin terlihat dampaknya pada awal 2023. Suku bunga acuan BI7DRR tercatat sebesar 5,25% per November 2022 atau naik sebesar 175 bps sejak empat bulan sebelumnya. Sebaliknya, suku bunga KPR masih tetap terjaga pada 7,7% pada November 2022 yang angka ini turun sebesar 20 bps dibandingkan empat bulan sebelumnya.
Marine menambahkan bahwa penurunan tren suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) tersebut terlihat semakin melambat seiring naiknya suku bunga acuan dari Bank Indonesia. "Naik atau turunnya suku bunga acuan BI7DRR tidak selalu langsung berdampak terhadap suku bunga pasar, dalam hal ini KPR dan KPA. Jika dilihat dari trennya, penaikan suku bunga KPR dan KPA diperkirakan baru akan terjadi pada awal 2023," kata Marine.
Marine memberikan kesimpulan bahwa pasar properti nasional stagnan pada kuartal keempat 2022 yang ditengarai sebagai dampak musiman. Pengembang bereaksi terhadap tren musiman ini dengan menahan kenaikan harga dan suplai properti membuat indeks harga dan suplai properti hanya bergerak tipis secara kuartalan. Meski demikian, optimisme pengembang masih terlihat lewat pergerakan tahunan. Baik indeks harga maupun suplai menunjukkan kenaikan 6%-7% per tahun.
"Sejumlah perkembangan positif yang datang di akhir 2022 dan awal 2023 menjadi angin segar bagi para pelaku usaha. Melemahnya nilai tukar rupiah dan inflasi serta membaiknya konsumsi pasar rumah tangga membuat pelaku usaha, termasuk di industri properti, dapat memasuki tahun baru dengan semangat tinggi. Semoga tren positif ini terus berlanjut dan membuat pasar properti nasional semakin menggeliat setelah pandemi," pungkas Marine. (OL-14)
