Tidak hanya MBR, Kelas Menengah Butuh Stimulus Perumahan

PEMERINTAH melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat pada tahun anggaran 2023 akan menambah jumlah kuota penerima bantuan pembiayaan perumahan melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi 220 ribu unit. Penambahan kuota ini akan diikuti dengan penambahan anggaran dari 2022 sebesar Rp23 triliun menjadi Rp25,18 triliun. Program FLPP 2023 akan didampingi program Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) dengan jumlah sama 220.000 unit sebesar Rp0,89 triliun dan Subsidi Selisih Bunga (SSB) sebanyak 754.004 unit senilai Rp3,46 triliun.

Country Manager Rumah.com Marine Novita menyambut baik berbagai kebijakan dan stimulus dari pemerintah pada sektor properti perumahan, terutama untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Namun penyaluran stimulus tersebut dinilai perlu perluasan subsidi untuk kelas menengah agar tidak hanya fokus pada MBR. 

"Perlu perluasan tersebut mengingat kelas menengah selama ini tidak terjangkau fasilitas subsidi tetapi penghasilannya masih pas-pasan untuk mencicil rumah nonsubsidi. Apalagi berdasarkan data pencarian properti di Rumah.com terlihat bahwa minat konsumen terhadap properti di harga menengah terus meningkat. Situasi ini perlu ditindaklanjuti dengan kebijakan pemerintah sehingga memungkinkan lebih banyak kelas menengah untuk bisa memiliki hunian," kata Marine dalam keterangan tertulis, Jumat (30/9).

Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa sepanjang kuartal II 2022, pencarian terhadap properti dengan harga di atas Rp1 miliar mendominasi sebesar 55%. Padahal pencarian dalam periode yang sama tahun sebelumnya sebesar 50%. Di saat yang sama, pencarian pada rentang harga di bawah Rp300 juta terus menurun yakni sepanjang kuartal II 2022 hanya 13% padahal kuartal II 2021 sebanyak 17%. "Hal ini tentu tidak lepas dari keberadaan skema subsidi dari pemerintah yaitu batas atas harga ditetapkan kisaran Rp160 juta. Artinya, pencarian rumah di Rumah.com semakin mengerucut ke tengah," ujar Marine. 

Pencari rumah dengan kemampuan membeli lebih besar mencari perumahan dengan akses yang lebih terkoneksi, lokasi lebih strategis, dan fasilitas lebih banyak, sehingga harganya pun menjadi semakin mahal. "Dari fakta tersebut, kami menyimpulkan pemerintah perlu memperhatikan kelas menengah yang kebutuhan perumahannya dengan tetap memperhatikan aspek fasilitas, akses, dan bangunan yang lebih sesuai untuk kelas menengah tersebut," jelasnya.

Portal properti terdepan di Indonesia itu ingin mendukung segala upaya untuk menjawab kebutuhan milenial kelas menengah. Soalnya, mereka memiliki horizon usia produktif yang masih panjang sehingga salah satu langkah yang bisa diambil ialah memilih durasi tenor cicilan yang lebih lama. Namun beban bunga kredit masih menjadi masalah yang saat ini rata-rata di kisaran 7,8% sehingga terasa besar dalam jangka waktu pinjaman lebih lama. 

Di tengah penaikan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) atau suku bunga acuan sebesar 50 bps ke angka 4,25%, Marine berpendapat ini belum tentu langsung berpengaruh terhadap suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Pasalnya, selama 4 tahun terakhir penaikan suku bunga BI biasanya hanya sementara dan secara historis tidak memengaruhi suku bunga KPR yang trennya juga terus turun. "Sebagai contoh, di tengah penaikan suku bunga acuan mulai April 2018 hingga November 2018 dari 4,25% hingga 6% ternyata tidak diikuti dengan naiknya suku bunga KPR yang dalam periode tersebut malah turun dari 9,7% ke angka 9,25%. Lain hal jika penaikan suku bunga The Fed dan nilai tukar dolar AS berlangsung lebih lama disertai inflasi serta kenaikan cost of fund industri perbankan," jelas Marine.

Pentingnya perluasan subsidi perumahan bagi kelas menengah karena harga rumah saat ini di atas kemampuan mereka. Sebagai contoh, penghasilan kelas menengah di Jabodetabek berada pada rentang Rp7 juta-Rp15 juta. Dengan penghasilan tersebut, berdasarkan Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com, idealnya mereka mencicil rumah dengan harga Rp500 jutaan. Namun data Rumah.com Indonesia Property Market Index Q3 2022 menunjukkan bahwa harga properti di kawasan Jabodetabek untuk tipe 36/72 berada pada kisaran Rp600 jutaan. Situasi tersebut membutuhkan kebijakan atau stimulus pemerintah agar lebih banyak kelas menengah yang bisa memiliki hunian.

Data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) tersebut memiliki akurasi cukup tinggi untuk mengetahui dinamika yang terjadi di pasar properti di Indonesia. Ini hasil analisis dari 700.000 listing properti dari seluruh Indonesia dengan lebih dari 17 juta halaman yang dikunjungi setiap bulan dan diakses oleh lebih dari 5,5 juta pencari properti setiap bulan. "Apalagi bagi mereka yang baru merintis keluarga tentu kebutuhan masih mungkin berubah. Oleh karena itu dengan mempertimbangkan faktor-faktor tersebut, bisa jadi salah satu solusi yang tepat bagi milenial kelas menengah ialah rumah susun (rusun) dengan skema kepemilikan jangka waktu terbatas untuk disediakan oleh pemerintah," jelas Marine.

Secara legalitas, payung hukum dan instrumen untuk skema kepemilikan rusun tersebut sudah ada dengan penerbitan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2021 tentang Bentuk dan Tata Cara Penerbitan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG) sehingga memungkinkan kepemilikan rusun selama 60 tahun. "Pola pikir bahwa kepemilikan untuk selamanya juga perlahan harus berubah, tentu dengan didukung oleh kepastian dalam penegakan hukum yang menjamin rasa aman selama masa hak kepemilikan tersebut. Oleh karena itu perlu kehadiran pemerintah baik melalui kebijakan maupun stimulus untuk membantu kelas menengah memiliki rumah sebagaimana subsidi untuk MBR," pungkas Marine. (OL-14)