Mengenal Homologasi pada Bisnis Properti yang Jamin Konsumen Mendapatkan Haknya

DALAM menjalankan bisnis properti kerap terjadi ketidaksesuaian rencana yang membuat sebuah proyek diubah konsepnya, ditunda, hingga batal dibangun. Pandemi covid-19 misalnya, membuat ada banyak peningkatan kasus Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU).

Berdasarkan data Asosiasi Kurator dan Pengurus Indonesia (AKPI), pada 2021 ada banyak kegiatan bisnis yang menurun khususnya akibat pembatasan kegiatan masyarakat. Hal ini sangat berdampak pada penjualan unit apartemen: penjualan terhenti namun berbagai kewajiban utang tetap harus dibayar.

Hal ini berakibat perusahaan pengembang banyak yang terkendala dalam membayar kewajiban terhadap kreditor. Sebagaimana diatur dalam UU No. 37 Tahun 2004 tentang kepailitan dan penundaan kewajiban pembayaran utang, debitur yang tidak bisa membayar utangnya bisa meminta penundaan kewajiban membayar utang dengan mengajukan permohonan PKPU.

Untuk proyek apartemen yang terkendala, proses PKPU bisa berlanjut ke perjanjian homologasi yang merupakan pengesahan rencana perdamaian yang telah disetujui kreditur dalam kasus kepailitan ataupun PKPU. Homologasi merupakan produk Pengadilan Niaga yang menjadi acuan berbagai hal terkait kewajiban hutang debitur.

Menurut Advokat dan Pengamat Hukum Properti Muhammad Joni, homologasi adalah persetujuan dari badan hukum yang memiliki otoritas resmi untuk mengatur berbagai hal terkait penyelesaian permasalahan antara debitur dengan kreditur maupun pihak-pihak terkait lainnya.

“Bila sudah keluar perjanjian homologasi itu sudah aman, artinya itu sebagai dasar yang menjadi titik acuan untuk melakukan restrukturisasi utang-utang bahkan restrukturisasi perusahaan atau proyek. Kebanyakan dianggap homologasi ini hanya restrukturisasi utang padahal itu juga untuk korporasi makanya sangat mungkin ada investasi dari luar masuk, take over, akuisisi, buka saham baru, atau proses bisnis lainnya,” ujarnya.

Untuk mencapai perjanjian homologasi, dari sisi konsumen pasti sudah dilakukan voting. Artinya lagi, bila sudah keluar keputusan homologasi maka konsumen tidak boleh mundur lagi dan harus kompak antar konsumen itu sendiri untuk mengawal berbagai keputusan maupun perjanjian baru terkait proses proyeknya. 

Dengan mengikatnya keputusan homologasi tersebut, semua pihak harus kembali menjalankan kewajiban-kewajibannya sebagaimana tertera dalam perjanjian tersebut. Terkait ada beberapa pihak yang masih tidak puas dan menuding proses PKPU hingga diputuskannya perjanjian homologasi merupakan permainan atau bisa digunakan sebagai akal-akalan perusahaan pengembang menghindari kewajibannya, hal itu tentunya harus dibuktikan di pengadilan.

Baca juga : Pengembang Penuhi Permintaan Hunian Premium yang Terus Meningkat

Homologasi bisa menjadi nafas baru dalam aktivitas bisnis yang terkendala karena situasi pailit tentunya akan sangat dihindari karena setiap perusahaan umumnya akan mempertahankan bisnisnya semaksimal mungkin. Namun bila sesuatu berjalan di luar rencana masih ada mekanisme yang dilakukan terlebih proyek properti memiliki aset berupa tanah ataupun bangunan.

Untuk mencapai proses homologasi sendiri jalannya cukup panjang setelah perusahaan mengajukan PKPU pada Pengadilan Niaga. Dimulai dengan membuat surat kuasa, menyiapkan izin advokat, menyiapkan laporan keuangan perusahaan, melampirkan sisa utang dan identidas kreditur, rencana perdamaian, dan sebagainya.

Kreditur sendiri terbagi tiga, yaitu kreditur preferen yang memiliki hak prioritas sehingga didahulukan pelunasan piutangnya, kreditur separatis yang memegang hak jaminan kebendaan, dan kreditur konkuren. Yang ketiga ini tidak memegang hak jaminan kebendaan tapi memiliki hak untuk menagih debitur berdasarkan perjanjian. 

Kreditur konkuren inilah konsumen yang jumlahnya lebih banyak namun status hukumnya paling lemah, makanya seluruh konsumen harus kompak.

“Makanya ada voting, kalau suara voting lebih banyak yang setuju maka suara minoritas akan kalah dan itu lemahnya sistem hukum kita karena kreditur konkuren ini tidak punya bargaining. Kritik saya, seharusnya saat konsumen sudah membayar apakah sebagian atau sudah lunas, barang yang dibeli itu sudah bukan lagi menjadi aset developer tapi asetnya konsumen kendati fisiknya belum jadi sehingga konsumen memiliki bargaining power yang lebih besar,” pungkas Joni.

Salah satu contoh proses homologasi, yaitu dalam proyek pembangunan apartemen Antasari Place yang awalnya bernama Antasari 45 dan dikembangkan oleh PT Prospek Duta Sukses (PDS). Mayoritas konsumennya telah menerima dan menyetujui pengesahan perdamaian homologasi dan untuk itu manajemen baru PDS akan berkomitmen untuk menyelesaikan berbagai kewajibannya. PDS merupakan entitas anak usaha dari PT Indonesian Paradise Property Tbk (INPP).

Dari 775 konsumen Antarasi Place, mayoritasnya atau sekitar 500 konsumen telah menyetujui putusan pengesahan perdamaian No. 140/Pdt.Sus-PKPU/2020?PN.Niaga.Jkt.Pst. Putusan ini juga mengamanatkan kepada manajemen baru PDS untuk memenuhi seluruh kewajibannya dan saat ini progres pembangunan Antasari Place telah mencapai lantai tujuh untuk target serah terima pada pertengahan tahun depan.

“Dengan masuknya INPP sebagai pemegang saham utama PDS, kami akan memastikan seluruh progres pembangunan proyek ini dan sejauh ini kami bisa melaksanakannya lebih cepat dari jadwal. Kami juga memberikan kemudahan konsumen dari sisi pembayarannya denngan jadwal ulang cicilan maupun harga yang tidak naik dan itu sesuai dengan perjanjian homologasi yang disepakati sejak awal November tahun lalu,” ujar A.H. Bimo Suryono, Direktur Utama PDS Antasari Place. (RO/OL-7)