Pelonggaran LTV, Stimulus Pemerintah, dan Pemulihan Ekonomi

PEMULIHAN ekonomi yang cepat menjadi strategi yang penting dan dilakukan berbagai negara agar dapat menghadapi tantangan berikutnya pascapandemi, yaitu perubahan respons kebijakan ekonomi global seperti pengurangan stimulus, atau yang biasa disebut taper off, dan kenaikan suku bunga acuan yang lebih cepat, untuk mengantisipasi kenaikan tingkat inflasi.

Sepanjang pandemi hingga hari ini, pemerintah bersama Bank Indonesia (BI) mengeluarkan stimulus yang semakin detail dan terukur untuk mendukung pemulihan ekonomi. Maksud dari detail dan terukur ialah stimulus diberikan berdasarkan pada sektor yang memiliki efek pengganda yang besar pada perekonomian serta menyerap banyak tenaga kerja.

Strategi itu terlihat pada pemberian stimulus kepada sektor otomotif dan properti. Patut dicatat, pada 2019 kontribusi sektor manufaktur peralatan transportasi (yang terkait dengan industri otomotif) sebesar 1,6% dan kontribusi sektor perdagangan kendaraan bermotor sebesar 2,6% sehingga totalnya menjadi sekitar 4,3% dari produk domestik bruto (PDB) 2019. Pada 2020, total kontribusi sektor otomotif turun menjadi sekitar 3,7% dari PDB sebagai dampak pandemi covid-19. Sementara itu, sektor properti (realestat dan konstruksi) mencatatkan kontribusi sebesar 13,5% dari PDB pada 2019 dan 13,6% pada 2020 (sumber: Badan Pusat Statistik).

Kontribusi kedua sektor tersebut memang cukup besar untuk menggerakkan roda perekonomian pada saat pandemi. Namun, sisi permintaan masih sangat rendah. Padahal, jika bergerak, sektor tersebut akan membawa dampak pada pergerakan subsektor yang terkait. Sebagai contoh, jika sektor properti membaik, subsektor lain seperti jasa-jasa penjualan perumahan (brokerage), hingga sektor jasa keuangan akan juga membaik.

Secara total, diperkirakan terdapat 170 subsektor (backward dan forward linkage), atau sektor yang terkait dengan properti, sehingga memberikan efek pengganda yang besar jika sektor itu dapat pulih lebih cepat di tengah pandemi.

Berbagai data tersebut menjadi dasar yang sangat baik bagi otoritas untuk kemudian memberikan stimulus kepada kedua sektor tersebut guna mendukung pemulihan ekonomi nasional. BI mengeluarkan kebijakan makroprudensial yang akomodatif, yaitu dengan menerbitkan Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 23/2/PBI/2021 tentang Perubahan Ketiga atas PBI Nomor 20/8/PBI/2018, tentang Rasio Loan to Value (LTV) untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value (FTV) untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit Kredit, atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor yang berlaku sejak 1 Maret 2021.

Tujuan lainnya ialah tentu saja mendorong sektor perbankan menjalankan fungsi intermediasi, melalui penyaluran kredit properti (KP) dan pembiayaan properti (PP), serta kredit kendaraan bermotor (KKB), dan pembiayaan kendaraan bermotor (PKB). Kebijakan tersebut menargetkan pelonggaran uang muka di sektor properti dan otomotif dan dilakukan dengan mempertimbangkan kondisi perekonomian serta tetap memperhatikan prinsip-prinsip kehati-hatian dan manajemen risiko.

 

 

Dampak kepada sektor properti

Penerapan pelonggaran LTV/FTV itu berdampak positif pada pertumbuhan KPR yang meningkat sejak Maret 2021. Secara lebih rinci, pertumbuhan KPR terjadi untuk tipe rumah sedang dan besar pada kuartal II 2021 dan kuartal III 2021. Namun, dampak jangka pendek dari pelonggaran LTV masih relatif terbatas pada kelompok menengah atas.

Hal itu dapat dipahami karena berdasarkan dari Indeks Belanja Mandiri (Mandiri Spending Index), kelompok masyarakat yang memiliki kontribusi besar pada pemulihan belanja ialah kelompok menengah yang mayoritas diisi kelompok masyarakat yang memiliki pendapatan tetap, seperti karyawan kantor swasta atau aparatur sipil negara (ASN). Sementara itu, kelompok menengah-bawah masih terkendala oleh pendapatan yang tergerus karena usaha mereka terdampak oleh covid-19.

Jika melihat detail kepada segmen, Survei Harga Properti Residensial yang dirilis BI menunjukkan properti tipe sedang mampu tumbuh 3,63% pada kuartal II 2021, kemudian menunjukkan perbaikan menjadi sebesar 7,01% pada kuartal III 2021. Pada periode yang sama, properti tipe besar tumbuh 45,57% akibat low-based effect, setelah terkontraksi -60,03% pada kuartal III 2020. Di sisi lain, penjualan rumah tipe kecil masih terkontraksi.

Hal itu mengindikasikan masyarakat kelompok menengah ke atas sangat memanfaatkan kebijakan BI itu mengingat mereka memiliki 'tabungan' yang cukup besar setelah menyimpan dana mereka dengan tujuan berjaga-jaga sejak terjadinya pandemi pada Maret 2020.

Sebagai catatan, pemerintah pada periode yang sama (Maret–Desember 2021) juga memberikan relaksasi berupa pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) sebesar 100% untuk rumah dengan harga paling tinggi Rp2 miliar dan 50% untuk rumah dengan rentang harga Rp2 miliar–Rp5 miliar.

PPN DTP itu juga memberikan dampak yang besar bagi penjualan properti pada 2021 ini, di tengah melemahnya daya beli. Kebijakan tersebut mendorong turunnya biaya yang perlu dikeluarkan konsumen secara keseluruhan dan melengkapi kebijakan pelonggaran LTV yang berdampak pada penurunan uang muka. Jadi, secara keseluruhan kebijakan kombo (pemerintah dan BI) itu memberikan sektor properti ruang untuk menjangkau segmen masyarakat lebih luas dengan menurunkan biaya pembelian rumah dan kemudahan mendapatkan kredit dari perbankan dengan rasio uang muka yang diturunkan.

 

 

Dampak ke sektor otomotif

Pelonggaran kebijakan uang muka kendaraan bermotor memiliki dampak kepada penjualan motor dan mobil yang tumbuh signifikan pada 2021. Faktor lain yang mendorongnya ialah pemulihan aktivitas ekonomi bersamaan dengan insentif diskon pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM), untuk kendaraan bermotor roda empat.

Tingginya penjualan mobil dan motor ketika kredit masih mengalami kontraksi mengindikasikan adanya pembelian kendaraan secara tunai. Dapat disimpulkan bahwa pemulihan ekonomi bersamaan dengan kepercayaan konsumen serta diskon PPnBM memiliki dampak yang relatif lebih tinggi jika dibandingkan dengan kebijakan pelonggaran uang muka.

Saat ini, kebijakan pelonggaran uang muka masih memiliki dampak yang terbatas terhadap pertumbuhan kredit kendaraan bermotor, baik kendaraan roda empat maupun roda dua. Sampai dengan kuartal III 2021, kredit kendaraan bermotor masih mengalami kontraksi.

Hal serupa juga terjadi di perusahaan pembiayaan, pembiayaan kendaraan roda empat maupun dua, yang masih mengalami kontraksi. Meskipun demikian, patut dicatat bahwa terjadi perbaikan yang cukup signifikan pada jumlah kredit yang disalurkan sejak April 2021 pascapelonggaran uang muka kredit (LTV).

 

 

Dampak terhadap perekonomian

Dengan melihat berbagai dampak positif terhadap kedua sektor tersebut, pertanyaan berikutnya ialah bagaimana dampak secara keseluruhan bagi perekonomian Indonesia. Sebagai catatan, perekonomian Indonesia memiliki modal untuk tumbuh lebih tinggi tahun ini jika tidak terjadi peningkatan kasus covid-19 yang signifikan pada Juli lalu.

Untuk melihat dampak kebijakan itu terhadap perekonomian Indonesia, kami melakukan penghitungan berdasarkan regresi sederhana selama periode 2011–2019. Kesimpulannya, ditemukan adanya korelasi bahwa 1% peningkatan pertumbuhan mobil akan menyebabkan peningkatan pertumbuhan ekonomi (PDB) sebesar 0,02%, ceteris paribus. Sementara itu, berdasarkan hasil regresi sederhana juga selama periode 2011–2019, ditemukan korelasi bahwa 1% peningkatan KPR menyebabkan peningkatan pertumbuhan ekonomi sebesar 0,04%, ceteris paribus.

 

 

Arah stimulus selanjutnya

Berbagai dampak positif itu memberikan keyakinan bahwa pemberian stimulus kepada sektor yang tepat dan terukur akan dapat mendorong pemulihan ekonomi lebih cepat. Ke depan, hal seperti itu dapat dilanjutkan pada sektor lain yang memiliki tantangan yang serupa, seperti pelemahan daya beli sehingga penjualan produk menjadi tertekan.

Tentu saja, fokusnya dapat diarahkan kepada sektor industri manufaktur lainnya, seperti industri elektronik atau industri yang memiliki tingkat komponen lokal yang besar, mengingat sektor itu memiliki kontribusi yang besar pada PDB dan kredit nasional.

Di saat yang bersamaan, fokus stimulus juga dapat diarahkan ke arah transisi ke masa depan, seperti ke sektor yang terkait dengan ekonomi hijau, sehingga tercipta insentif untuk percepatan transisi ini dari dalam negeri.

Dari sini, kita bisa melihat bahwa roda sudah mulai bergerak. Tugas kita selanjutnya ialah memastikan semakin banyak roda lain yang bergerak dan menghalau kerikil yang menghambat lajunya. Dengan fokus itu, kita akan lebih bisa berharap bahwa perekonomian pada 2022 akan semakin baik.