Dari Tekanan Global ke Peluang Domestik, Pasar Properti Bersiap Bangkit di 2026

SEMESTER II 2025 menjadi periode dengan berbagai dinamika di Indonesia. Adanya ketegangan sosial, ekonomi, politik, hingga lingkungan berdampak langsung pada daya beli dan prioritas belanja masyarakat. 

Data Pinhome mencatat, kondisi tersebut turut membentuk lanskap pasar properti yang berbeda dibandingkan tahun-tahun sebelumnya, dengan kecenderungan konsumen bersikap lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan besar. 

Data Pinhome Indonesia Residential Market Report Semester 2 2025 & Outlook 2026 menyatakan pasar residensial menghadapi fenomena stagnasi inventori yang cukup signifikan. Rata-rata penambahan inventori rumah baru bulanan tercatat turun hingga -14%, mencerminkan penurunan suplai rumah primer. 

Baca juga : Summarecon Perkuat Kemitraan lewat Penghargaan

Ini bisa dilihat sebagai peluang bagi pengembang dengan jumlah rumah siap huni yang banyak untuk memenuhi kebutuhan beli cepat rumah baru di pasar. Terlebih, saat ini masih berlaku kebijakan PPN DTP hingga akhir 2027. 

Sebaliknya, inventori rumah sekunder menunjukkan tren berlawanan, dengan rata-rata pertumbuhan penambahan inventori mencapai +5% setiap bulan sepanjang semester II 2025, terutama di wilayah penyangga DKI Jakarta seperti Kabupaten Bogor, Kota Depok, dan Kota Tangerang Selatan, masing-masing menyumbang 8% dari total penambahan inventori rumah seken.

Meningkatnya inventori rumah sekunder tidak terlepas dari dinamika kondisi ekonomi nasional. "Tekanan ekonomi yang terjadi sepanjang 2025, mulai dari gelombang PHK di berbagai sektor industri hingga kenaikan biaya hidup, mendorong sebagian pemilik properti untuk melepas aset hunian mereka guna menjaga likuiditas," ujar Dayu Dara Permata, CEO Founder Pinhome. 

Baca juga : Realisasi BPHTB 2025 Baru 57,98 Persen, Pemprov DKI : Pasar Properti Lesu

Kondisi ini diperkuat oleh meningkatnya jumlah listing properti dengan indikasi urgensi penjualan, ditandai dengan penggunaan label seperti 'Butuh Uang (BU)', 'Jual Cepat', maupun penawaran harga di bawah pasar. 

Permintaan terkonsentrasi di kawasan industri
Pinhome mencatat adanya situasi kontras antara kawasan industri dan residensial komuter. Sektor manufaktur yang tetap ekspansif menjadi motor penggerak permintaan properti di kawasan industri. Wilayah seperti Cikarang mencatat pertumbuhan permintaan hingga 16% di semester II 2025 dibandingkan semester sebelumnya.

Sebaliknya, kawasan residensial komuter di Bekasi justru mengalami koreksi permintaan yang cukup dalam pada semester II 2025 dibandingkan semester 1 2025, seperti Tambun (-22%) dan Cibitung (-9%). Perbedaan tren ini menegaskan bahwa kedekatan hunian dengan pusat aktivitas kerja kini menjadi prioritas utama, menjadikan dinamika sektor industri sebagai faktor kunci pembentuk permintaan properti di wilayah penyangga.

"Di tengah perlambatan pada sektor real estat dan konstruksi sepanjang 2025, sinyal rebound penjualan rumah primer pada akhir tahun menunjukkan kebutuhan hunian tetap kuat. Ke depan, pemulihan akan sangat ditentukan oleh keterjangkauan, kepastian kebijakan, serta kemampuan pembiayaan untuk menjangkau segmen masyarakat yang paling membutuhkan," kata Josua Pardede, Chief Economist Permata Bank.

Pergeseran strategi pembiayaan
Penyesuaian daya beli masyarakat juga tecermin dari pola pembiayaan. Data Pinhome menunjukkan meningkatnya minat terhadap KPR dengan tenor lebih panjang serta penurunan rata-rata plafon KPR, yang menurunkan cicilan bulanan KPR sebagai strategi konsumen untuk menjaga fleksibilitas arus kas.

Pasar pembiayaan turut mencatat tren reversal. Minat terhadap KPR rumah sekunder kini melampaui rumah primer. Strategi ini dipilih untuk menghindari beban pengeluaran ganda antara cicilan dan sewa pada sistem rumah indent atau masih dalam konstruksi. 

Lagi-lagi, ini bisa dilihat sebagai peluang bagi pengembang dengan properti yang telah rampung konstruksi dan siap huni yang banyak untuk memenuhi kebutuhan beli cepat rumah baru di pasar.

Skema Take Over dan Top Up mendominasi hingga 74% dari total transaksi, disertai kecenderungan memilih tenor kredit yang lebih panjang. Tren tersebut mencerminkan prioritas utama debitur saat ini, yaitu mitigasi risiko suku bunga, optimalisasi arus kas rumah tangga, serta preferensi terhadap unit siap huni dengan efisiensi beban utang.

Dinamika global dan harapan pemulihan
Memasuki awal 2026, pasar properti masih dibayangi berbagai dinamika global, mulai dari konflik geopolitik di Timur Tengah yang mempengaruhi harga minyak dan inflasi, konflik Rusia–Ukraina yang berdampak pada sektor energi, hingga ketegangan AS–Tiongkok yang menekan rantai pasok dan investasi global. Di dalam negeri, tantangan diperkuat oleh fluktuasi pasar tenaga kerja, tekanan daya beli, serta volatilitas pasar keuangan yang tercermin dari pelemahan IHSG di awal tahun.

Meski demikian, Pinhome dan Permata Bank optimistis peluang pemulihan tetap terbuka lebar. Dengan potensi stabilisasi ekonomi dan membaiknya sentimen pasar, sektor properti diproyeksikan kembali menemukan momentum pertumbuhan pada 2026.

Optimisme ini turut diperkuat oleh resiliensi pasar regional, khususnya di wilayah Sumatra, yang menunjukkan pemulihan cepat di kota-kota utama pascabencana, ditandai dengan meningkatnya indeks permintaan rumah, khususnya di Kota Palembang (+24%) dan Kota Pekanbaru (+23%) pada Desember 2025 dibandingkan bulan sebelumnya.

"Pembangunan infrastruktur juga diproyeksikan menjadi katalis pertumbuhan properti. Salah satunya operasional Kereta Cepat Whoosh mendorong lonjakan minat di Bandung Timur, dengan pencarian di Cileunyi naik 18% dan Rancaekek melonjak 31% pada semester II 2025 dibandingkan dengan semester II 2024. Kenaikan ini turut didorong oleh progres pembangunan Tol Getaci (Gedebage–Tasikmalaya–Cilacap)," ungkap Dara.

Pertumbuhan pasar properti di luar Pulau Jawa juga tecermin dari percepatan kebijakan hilirisasi sumber daya alam, yang mendorong lonjakan pencarian rumah di wilayah pusat komoditas. Maluku Utara mencatat kenaikan tertinggi sebesar +11%, diikuti Sulawesi Tengah (+8%) secara semesteran, seiring ekspansi industri pengolahan nikel di Morowali, Halmahera Tengah, dan Pulau Obi. Tren ini menunjukkan munculnya pusat pertumbuhan properti baru yang tidak lagi bergantung pada kota-kota besar tradisional.

“Tantangan terbesar sektor perumahan tetap berkisar pada keterjangkauan dan ketimpangan distribusi hunian. Kolaborasi kebijakan dalam pembiayaan, pembangunan, dan infrastruktur diperlukan agar program perumahan tidak hanya menambah pasokan, tetapi juga benar-benar meningkatkan keterjangkauan," tutup Josua. (E-1)