MRT, Menata Ruang Terpadu

JABODETABEK memiliki luas wilayah 7.315 kilometer persegi dan jumlah penduduk 27,9 juta. Setiap hari ada 47,5 juta perjalanan di wilayah Jabodetabek. Sekitar 3,5 juta (12,7%) dari 28,1 juta penduduk Jabodetabek berusia lebih dari 5 tahun merupakan komuter perjalanan pergi pulang.

Dengan rincian perjalanan ke Jakarta Selatan (704.186 orang), Jakarta Pusat (652.199 orang), Jakarta Timur (408.144 orang), Jakarta Barat (361.439 orang), dan Jakarta Utara (303. 783 orang) (Badan Pengelola Transportasi Jabodetabek/BPTJ, 2017).

Wilayah DKI Jakarta, khususnya kawasan segitiga emas Sudirman-Thamrin-Gatot Subroto-Rasuna Said, masih menjadi tujuan utama perjalanan warga Jabodetabek. Tanpa distribusi fungsi lahan dan pusat aktivitas, kemacetan berpotensi lebih parah karena struktur perjalanan terpusat ke satu arah. Tanpa pembenahan jaringan dan angkutan transportasi massal yang terpadu, perjalanan dari wilayah sekitar ke Jakarta bisa mencapai 240-300 menit atau 4-5 jam pada 2029 (BPTJ, 2017).

Kehadiran MRT harus menjadi momentum menata ruang kota. Berbekal Perda 1/2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan Perda 1/2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR-PZ) DKI Jakarta 2030, Permen ATR/BPN No 16/2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit dan Pergub DKI Jakarta No 44/2017 tentang Pengembangan Kawasan Transit Oriented Development. Serta, didukung Perpres No 54/2008 tentang Penataan Ruang Jabodetabekpunjur dan Perpres No 55/2018 tentang Rencana Induk Transportasi Jabodetabek.

TOD

Penataan ulang kawasan yang dilalui koridor transportasi massal mencakup depo MRT/LRT, stasiun MRT-kereta komuter-kereta ringan/light rail transit/LRT, halte bus trans-Jakarta. Optimalisasi penataan kawasan yang bersilangan titik transit antarmoda bisa dikembangkan kawasan terpadu berbasis transit (transit oriented development/TOD).

Kawasan pengembangan berbasis transit (TOD) merupakan kawasan campuran permukiman dan komersial dengan aksesibilitas tinggi terhadap angkutan umum massal. Stasiun dan terminal angkutan umum sebagai pusat kawasan dengan bangunan berkepadatan tinggi dan tertata baik.

Penataan ulang kawasan di sepanjang koridor transportasi dan kawasan TOD harus selaras RTRW dan RDTR-PZ DKI Jakarta 2030. Serta panduan rancang kota (PRK) (urban design guideline/UDGL) kawasan TOD.

PT MRT Jakarta (didukung Pemprov DKI Jakarta) mengoordinasikan pemilik lahan dan/atau bangunan dalam perencanaan dan pengembangan kawasan TOD, mendorong upaya percepatan pembangunan prasarana dan sarana TOD sesuai PRK. Mengoordinasikan pemilik lahan dan/atau bangunan, penyewa, serta pemangku kepentingan lain dalam pengelolaan, pemeliharaan, dan pengawasan TOD, memonitor pengembangan TOD.

Kawasan potensial untuk TOD antara lain di sekitar depo MRT-Halte Lebak Bulus (76,4 Ha), Stasiun MRT Blok M-Terminal Blok M, dan Stasiun MRT ASEAN-Halte CSW (113,7 Ha). Dan, Stasiun Senayan (64,3 Ha), Stasiun Istora (81,1 Ha), Stasiun Bendungan Hilir (63,8 Ha), Stasiun Setiabudi (64,4 Ha), serta Stasiun MRT-Halte-Stasiun KA Dukuh Atas (81,9 Ha), Stasiun Bundaran HI (67,7 Ha).

Sementara itu, sesuai RDTR-PZ DKI Jakarta 2030, ada sembilan lokasi direncanakan sebagai kawasan TOD. Yakni kawasan Harmoni, Dukuh Atas, Setiabudi, Manggarai, Blok M, Senen, Grogol, Pulo Gebang, dan Jatinegara.

Pengembangan kawasan TOD harus diikuti dengan konsolidasi lahan dan pembagian nilai lahan (land value capture/LVC). Konsep LVC bertujuan mengakomodasi keinginan pemerintah untuk mengambil keuntungan dari kenaikan nilai lahan guna kepentingan publik. Pihak yang menikmati keuntungan dari kenaikan nilai lahan mesti memberikan kompensasi ke pemerintah atas nama publik.

Konsep pembangunan untuk kepentingan publik (land value sharing/LVS), yakni pemerintah bekerja sama dengan pihak swasta. Ada proses perhitungan investasi di dalamnya. Misal, jika di dalam stasiun ada bangunan empat lantai, setelah menjadi kawasan TOD, bangunan bisa memungkinkan ditingkatkan menjadi 30 lantai.

Keputusan itu memungkinkan jika pemerintah mengubah koefisien lantai bangunan dengan kebijakan tertentu, misalnya dengan pelampauan ketinggian lantai bangunan. Bersamaan dengan ini, muncul kompensasi yang harus dibayarkan pengembang kepada pemerintah. Kompensasi ini dibedakan dengan kewajiban untuk membayar pajak.

Di sisi lain, pemerintah harus bisa menggunakan kompensasi dari skema pembagian nilai lahan untuk subsidi penataan kawasan (revitalisasi infrastruktur kawasan, jaringan infrastruktur terpadu, pengembangan transportasi publik). Pendekatan ini harus segera disosialisasikan dan dibahas dengan semua pihak terkait.

TOC

Bersamaan dengan pengembangan kawasan TOD, Pemprov DKI Jakarta dapat pula mengembangkan/meremajakan kawasan di sepanjang koridor MRT. Khususnya Jalan Panglima Polim, Jalan RS Fatmawati, dan kawasan Lebak Bulus, berbasis pergerakan manusia (transit oriented communities/TOC).

Pengembangan TOC berdasarkan 6 D yakni destination (tujuan), distance (jarak), design (rancangan), density (kepadatan), dan diversity (keberagaman), serta demand management (mengelola kebutuhan).

Kawasan TOC dilengkapi segala fungsi yang dibutuhkan warga. Seperti hunian vertikal berketinggian rendah-sedang, sekolah (dan pelatihan keterampilan), pasar rakyat (dan pasar daring), perkantoran (ekonomi kreatif, co-working space), taman bermain dan kebun pangan. Kawasan dilengkapi jaringan pipa air bersih, instalasi pengolahan air limbah terpadu, dan tempat pengolahan sampah ramah lingkungan.

Warga cukup berjalan kaki (5-7 menit) (trotoar lebar) atau bersepeda (7-10 menit) (infrastruktur sepeda: rambu, marka, jalur, parkir, bengkel, ruang ganti, sepeda sewa) ke sekolah, pasar, kantor, tempat ibadah, atau taman.

Penerapan pembatasan kendaraan bermotor dalam kawasan bertujuan menekan emisi karbon dan pencemaran udara. Dalam kawasan disediakan angkutan internal ramah lingkungan (bertenaga listrik, biogas). Gedung parkir komunal disediakan untuk warga penghuni dan park and ride untuk tamu/pengunjung/penumpang transportasi massal.

Jika ingin keluar kawasan, warga menggunakan transportasi massal terdekat (MRT, LRT, KRL, bus Trans-Jakarta). Untuk itu disediakan trotoar lebar menghubungkan ke halte bus atau stasiun kereta terdekat dengan aman dan nyaman melewati taman lingkungan yang indah. Kawasan permukiman menjadi lebih layak huni dan berkelanjutan.