PASAR properti nasional menunjukkan tren yang terus membaik pada 2022. Harga properti yang naik meningkat lebih pesat dibanding tahun sebelumnya. Demikian pula dengan permintaan pasar.
"Sejumlah kebijakan pemerintah, mulai dari pelonggaran protokol kesehatan jelang Hari Raya Idul Fitri 2022 serta suku bunga Bank Indonesia yang terus ditahan pada 3,5% dalam satu setengah tahun terakhir menjadi salah satu faktor penting yang menjaga optimisme pasar properti di Tanah Air," kata Marine Novita, Country Manager Rumah.com, dalam keterangan tertulis, Selasa (22/11).
Hal itu terlihat dari survei Indonesia Property Market Report Q4 2022 dan Property Market Outlook 2023 yang mengulas pertumbuhan indeks harga dan suplai sepanjang 2022 dan prediksi pasar properti di 2023. Laporan tahunan ini dihadirkan Rumah.com sebagai portal properti terdepan di Indonesia yang selalu hadir membantu pencari rumah dalam pembelian hunian dengan data dan ulasan berbasis fakta. Survei itu menunjukkan kenaikan harga secara tahunan pada kuartal ketiga 2022. Indeks harga properti naik sebesar 4,9% secara tahunan. Kenaikan ini menunjukkan percepatan jika dibandingkan dengan kuartal ketiga 2021. Ketika itu, indeks harga naik sebesar 3,24% dibandingkan kuartal ketiga 2020.
Kenaikan indeks harga tersebut juga diikuti kenaikan permintaan sebesar 16,4% secara tahunan. Meski demikian, penyedia suplai tampaknya masih menahan peluncuran suplai baru secara tahunan, suplai kuartal ketiga 2022 hanya naik tipis sebesar 3,7%. Data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) tersebut memiliki akurasi cukup tinggi untuk mengetahui dinamika di pasar properti karena hasil analisis dari 700.000 listing properti dari seluruh Indonesia dengan lebih dari 17 juta halaman yang dikunjungi setiap bulan dan diakses oleh lebih dari 5,5 juta pencari properti setiap bulan.
Indikasi positif pasar properti juga terlihat dari tren permintaan pasar. Percepatan kenaikan harga properti tidak menyurutkan permintaan pasar. Sebaliknya, permintaan properti pada kuartal ketiga 2022 menunjukkan kenaikan yang cukup pesat sebesar 9,2%dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya.
Marine menuturkan dilihat per kuartal selama 2022, RIPMI sempat mencatat tren negatif di awal tahun. Pada kuartal pertama 2022, tren indeks harga properti masih stagnan secara kuartalan dengan kenaikan di bawah 1%. Tren negatif juga berlanjut pada indeks suplai yang turun sebesar 0,3% secara kuartalan serta indeks permintaan yang turun hingga 2% secara kuartalan. Pada kuartal kedua 2022, tren indeks harga properti menunjukkan kenaikan sebesar 3,2% secara kuartalan. Tren ini juga terlihat pada indeks suplai yang naik sebesar 1,3% secara kuartalan. Permintaan naik sebesar 2% secara kuartalan. Pada kuartal ketiga 2022, indeks harga properti menunjukkan kenaikan tipis sebesar 1% secara kuartalan diikuti indeks suplai sebesar 5,1% secara kuartalan. Indeks permintaan meningkat hingga 10,5% per kuartal.
Jika dilihat dalam jangka waktu setahun ke belakang, indeks harga dan indeks suplai menunjukkan peningkatan dari 2021 ke 2022 yaitu masing-masing sebesar 5% untuk kenaikan indeks harga dan 4% untuk kenaikan indeks suplai. Indeks permintaan bervariasi dengan kenaikan tertinggi dialami daerah Kabupaten Bekasi dengan peningkatan permintaan sebesar 124% dalam setahun dan penurunan permintaan terbesar terjadi pada kota Bogor sebesar -30% dalam setahun terakhir.
Sentimen positif pada pasar properti sepanjang 2022 juga ditunjukkan dengan optimisme pencari properti terhadap kisaran harga rumah yang dicari. Data Rumah.com mencatat pencarian properti sepanjang 2022 didominasi oleh pencarian properti kelas menengah atas dengan harga mulai dari Rp1 miliar sebesar 56% dari total pencarian properti di Rumah.com. Jumlah ini naik sebesar 1% dari kuartal sebelumnya dan naik dua persen dibandingkan kuartal ketiga 2021.
Marine menjelaskan bahwa faktor penting yang menjaga lansekap pasar properti 2022 tetap baik yaitu stimulus dari pemerintah seperti pelonggaran uang muka kredit pemilikan properti hingga 0% serta Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga sebesar 50%. Kedua kebijakan tersebut semula akan berakhir pada September lalu. Keinginan pelaku industri properti agar stimulus tersebut dipertahankan mendapat respons positif dari pemerintah. Bank Indonesia memutuskan untuk memperpanjang kebijakan down payment (DP) 0% atau pelonggaran rasio loan to value (LTV) dan financing to value (FTV) untuk kredit pemilikan rumah (KPR) serta pembiayaan properti hingga 31 Desember 2023. Kebijakan PPN DTP sampai saat ini belum ada tanda-tanda akan diperpanjang oleh pemerintah.
"Data Rumah.com Consumer Sentiment Survey H2 2022 menunjukkan bahwa kebijakan pelonggaran PPN mendorong optimisme konsumen. Sebaliknya, masih sedikit konsumen yang merasakan manfaat program rumah subsidi yang menjadi salah satu program perumahan andalan pemerintah. Sedangkan stimulus DP 0% yang diluncurkan tahun lalu terbukti memberi pengaruh signifikan terhadap perputaran ekonomi di sektor properti," kata Marine.
Pembangunan infrastruktur transportasi strategis seperti LRT Jabodetabek, Kereta Cepat Jakarta-Bandung, berbagai ruas jalan tol masih menjadi faktor utama pendorong kenaikan harga properti di Jabodetabek. Sejumlah wilayah di Jabodetabek mengalami kenaikan harga properti yang pesat. Kabupaten Tangerang mengalami kenaikan sebesar 28% secara tahunan pada kuartal ketiga 2022. Depok dan Bogor mengalami kenaikan sebesar 10% secara tahunan pada kuartal yang sama.
Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan BI7DRR pada September menjadi 4,25%. Kenaikan suku bunga acuan ini dilakukan oleh Bank Indonesia salah satunya sebagai langkah antisipasi terhadap ancaman resesi. Ancaman ini diprediksi juga akan berdampak terhadap pasar properti, salah satunya penaikan suku bunga. Dampak lain, bank diperkirakan lebih selektif dalam memberikan pinjaman pembiayaan, termasuk KPR dan KPA. Hingga akhir Agustus, penaikan suku bunga acuan ini belum terlihat berpengaruh pada suku bunga KPR dan KPA di pasar. Meski demikian, suku bunga KPR dan KPA berpeluang naik menjelang akhir tahun.
Marine memberikan kesimpulan bahwa Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan pasar properti mulai pulih pada 2022. Setelah sempat stagnan akibat pandemi pada 2021, penjual atau penyedia suplai properti hunian semakin berani menaikkan harga properti. Ini terlihat dari tren harga properti yang terus meningkat, terutama dalam dua kuartal terakhir. "Namun demikian, situasi pasar properti pada 2023 akan kembali menghadapi tantangan. Bayang-bayang resesi dan kenaikan suku bunga global akan membuat penjual atau penyedia suplai hunian berhati-hati dalam membuat keputusan. Sekali lagi, outlook pasar properti hunian pada 2023 akan bergantung pada kebijakan pemerintah dalam menjaga situasi ekonomi nasional," pungkas Marine. (OL-14)
