Fenomena Senin Harga Naik

'HARI Senin harga naik'. Kalimat gimmick marketing itu menggambarkan kenaikan harga properti. Memang, pada kenyataannya harga jual properti akan selalu naik secara berkala. Membeli rumah atau apartemen yang baru dipasarkan dan belum mulai dibangun akan lebih murah jika dibandingkan dengan membeli yang sudah selesai atau siap huni.

General Manager Marketing PT Ciputra Residence Yance Onggo menjelaskan eskalasi harga jual properti dihasilkan dari kombinasi beberapa hal, antara lain kenaikan nilai tanah, kenaikan nilai bangunan dan biaya pembangunan, serta faktor inflasi. "Sebagai contoh proyek Citra Maja Raya tahap pertama yang dibangun pada akhir 2014 memiliki nilai jual mulai dari Rp119 juta. Untuk tahap kedua di 2016 yang lalu, harga jualnya sudah naik mulai Rp152 juta untuk tipe 22/60," katanya ketika dihubungi, Selasa (10/1).

Pada umumnya harga jual properti akan naik tiga kali lebih besar daripada inflasi berjalan. Dengan estimasi inflasi di Indonesia sekitar 5%, nilai jual properti di Indonesia per tahun naik di kisaran 15%. "Kenaikan di angka itu masih dalam taraf normal dan cukup baik. Properti yang kenaikan harganya tidak sampai tiga kali inflasi berjalan maka itu tidak bagus."

Alasannya, banyak orang membeli properti dengan memperhitungkan pertumbuhan nilai investasi, fasilitas, dan lokasi. "Eskalasi harga jual biasanya harus ditunjang dengan alasan-alasan yang bisa diterima pasar. Hukum ekonomi berlaku pada saat harga naik, biasanya demand turun. Jadi pengembang juga berhati-hati saat menaikkan harga. Kita juga tidak mau demand turun."

Trik pengembang untuk meningkatkan harga jual, menurut Yance, bisa dilakukan dengan berbagai cara. Salah satunya ialah dengan membuat momentum pendongkrak kenaikan harga sehingga terlihat oleh pasar masuk akal dan alamiah. "Kenaikan harga tentunya harus diikuti dengan progres pembangunan dan penambahan fasilitas. Tidak bisa asal menaikkan harga kalau tidak ada perkembangan pembangunan dan nilai tambah apa pun di sebuah proyek properti. Selain tentunya juga karena faktor inflasi."

Tren harga properti memang akan selalu naik karena pada dasarnya properti bukan hanya barang kebutuhan pokok yang banyak diimpikan masyarakat, melainkan juga sebagai salah satu instrumen investasi yang menjanjikan.

Unik

Meskipun kecenderungan harga properti akan selalu naik, bukan berarti tidak bisa terjadi koreksi harga. Koreksi harga kerap terjadi pada beberapa kasus properti, tapi uniknya hal itu tidak memengaruhi harga properti di sekitarnya. "Kalau di luar negeri harga rumah terkoreksi, harga rumah di sekitarnya akan terkoreksi juga. Di Dubai, Jepang, dan AS seperti itu."

Itu disebabkan di Indonesia lebih banyak kolektor rumah daripada investor ataupun end user. Penyebab lain terus naiknya harga properti di Indonesia ialah pemerintah tidak bisa menjaga harga supaya daya beli masyarakat sehingga terjadi back log. "Permintaan rumah paling tinggi di Asia satu juta dalam satu tahun yang dibangun pemerintah paling banyak 200 ribu dalam satu tahun. Sejumlah 80% rumah disediakan swasta maka harga mengikuti mekanisme pasar."

Ia membandingkan Indonesia dengan Singapura. Sekitar 90% rumah dibangun pemerintah karena memiliki bank tanah yang harganya dibekukan pemerintah. Hanya 10% yang dibangun swasta untuk kelas mewah. Begitu pun di Tiongkok dan Hong Kong.
Karena itu, pentingnya peran pemerintah dalam mengintervensi agar masalah pengadaan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) tidak terganggu karena tingginya harga properti. (S-2)